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不動産投資で節税メリット? 本来の目的を忘れないことが大切です

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不動産投資の本来の目的は、資産形成です。

もちろん、節税することが資産形成の一助になることは確かですが、短期的な節税だけにとらわれてしまうと、節税以上の損失をするケースがあります。

 

不動産投資を行う目的は、資産額を増やすことです。

そのためには、キャッシュバランスを考えた長期的な賢い節税対策が必要です。

 

不動産投資は数十年も渡り長期的に資産形成していく投資商品であるため、節税効果による目の前の利益よりも長い目で見た時のメリットを重視すべきです。

 

とはいえ、

不動産投資でどんな節税が可能か、みていきましょう。

 

会社員の場合、税金などは給与から天引きされることから、自分の1年間の所得税、住民税の金額を把握できていない方も少なくないでしょう。

 

例えば、

年収500万円、子供なし、持ち家なしの方であれば、約39万円の所得税と住民税がかかってきます。

700万円の方は、約70万円の所得税と住民税がかかってきます。

1,000万円の方は、約147万円です。

 

参考までに年収が5,000万円以上の方はなんと「2,000万円以上」の所得税と住民税がかかります。

 

日本は累進課税制度になっていますので、収入の金額が高ければ高いほど、所得税、住民税の金額も増えていきます。

つまり、年収が高い方ほど税金を多く払い手取り額の伸び率が少ないのです。

 

不動産投資で節約できる税

不動産所得では、主に4種類の税金を安くすることができます。

 

その4種類の税とは

  1. 所得税と住民税
  2. 贈与税
  3. 相続税

です。

 

 所得税と住民税を節税できる仕組み

所得税と住民税は給料明細にも載っているので、税の中では馴染みがあるかもしれません。

 

「高いなぁ・・・」と思っていませんか?

 

 

不動産投資には、様々な経費を計上することができます。

 

家賃収入より多く諸経費の計上ができれば、不動産所得は赤字にすることができます。

 

例えば、年間の家賃収入が120万円の物件で1年間で計上できる諸経費が150万円の場合、30万円の赤字を計上することができます。

 

この赤字計上した分はサラリーマンの所得と合算できるため、トータルで所得を低くすることができます。

 

会社で毎年11月か12月ごろにやる年末調整とは別に確定申告をして、給与から天引きされた税金の還付を受けることができます。

 

不動産所得の赤字を給与所得と「損益通算」して総所得が少なくなり、所得税、住民税を安くできるのです。

住民税についても所得金額をベースに計算されるので、所得に応じた税金がかかります。

 

だから不動産投資で赤字だと「損益通算」すると住民税も安くなります。

 

株やFXなどの金融商品は他の収入と「損益通算」をすることができないので、投資の中で不動産投資のみが活用できる節税方法と言えます。

 

不動産投資で贈与税が節税になる仕組み

若い人にはまだ馴染みがないかもしれない贈与税。

文字通り、「他人から財産を無償で受け取った時」に、受け取った方が納める税金です。

計算式は、(もらった財産の価額-110万円)×税率-控除額=贈与税

ちなみに、もらった財産の価額とは渡す側の人がその不動産を購入した金額ではなく、法律で定める「相続税評価額」により決まります。

 

そもそも「相続税評価額」は、時価に比べて2~3割程度少なくなりますので、その分贈与税の節税につながります。

 

また、贈与税も評価額が高いほど税率が高くなりますので、「常に時価」の現金と比較して安くなりがちな不動産は、節税につながります。

 

例えば、現金5000万円と5000万円のマンションを贈与した場合の比較をしてみると

<現金の場合>

(5000万円ー基礎控除640万円) x 贈与税率 55% = 2398万円

 

<不動産の場合>

5000万円相当の物件の評価額を3500万とすると

(3500万円ー基礎控除415万円)x 贈与税率 50% = 1542.5万円

 

これで、およそ855万円ほどの節税効果があることになります。

 

5000万円の現金で贈与するよりもそれで不動産を購入して贈与した方が、「お得」ということになります。

しかしもちろん、不動産を購入した直後に贈与を行うと、明らかに贈与税を少なくするための雑税行為とみられることがあるので注意が必要です。

 

不動産投資で相続税が節税になる仕組み

相続する財産の価額も贈与税と同じく「相続税評価額」によって決まります。

よって、時価よりも2〜3割ほど安く評価されるので、その分が節税になるのは贈与税と同じ考え方です。

 

また、相続税は相続する財産を法定相続人がその比率に応じて相続することになるので、人数が多くなると分け前は減る。

その分、個人にかかる税率が下がると言うのも、節税メリットの一つです。

 

 

以上、不動産投資で生まれる節税メリットでしたが、不動産投資は経営です。

経営を行うためにかかる経費を計上して節税メリットを得るのならば良いのですが、不動産投資の目的が節税になってしまっては、本末転倒です。

 

節税を意識するあまり、「利益をあげない努力」をするのも虚しいですよね。

 

以下、参考までに、不動産所得に計上できる諸経費を挙げます。

 

不動産所得で赤字計上するには、諸経費を漏れなく計上することが大切です。

 

一般的に不動産所得に計上できる諸経費をピックアップしてみましたのでご参考に。

  • 仲介手数料
  • 不動産管理費
  • 減価償却費
  • 不動産取得税
  • 修繕費
  • 登録免許税
  • 固定資産税
  • 火災保険
  • 交際費
  • 図書費(不動産投資を勉強するための本や新聞など)
  • 借入金の利息
  • 交通費(物件の下見や打ち合わせなど)
  • 消耗品費(PCや携帯、文房具など)
  • コンサルティング費用(税理士やコンサルタントへの費用)

 

これらをみると、わぁ〜・・・大変そう・・・ と思うかもしれません。

でも実際には管理を一括でやってくれたり、税理士さんやその他の専門家を活用していくので、そんなに大変ではありません。

 

以上、参考になれば幸いです。

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