ブログ

理想の利回りを得るためのポイント

投稿日:

融資を受けて行う不動産投資は当然のことながら、苦しさを抱えるためのものではありませんよね。

 

なんのために融資を受けて(負債を抱えて)不動産投資を行うのかといえば、余裕や安心を作るため。

 

そのためには少しでも利回りのよい物件を手に入れることが重要になりますよね。

 

投資用物件を安く買うための外せないポイント

投資用物件を安く購入する為には、 受け身で情報提供されるのを待つだけではダメなのはもちろんのこと。

指値交渉が通り易い物件を探す事が大切な要素です。

 

不動産物件取得における「指値」とは、実質値引きの要求のようなもの。

 

中には、値引き交渉が苦手な人もいると思いますが、そんなことは言っていられません。

と言っても、苦手は苦手。

 

そこで、より「指値しやすい物件」をあらかじめ狙っていくというのは、重要な戦略です。

 

指値で買いやすい物件

指値で買いやすい物件を知るために、地域相場や物件相場をしっかり把握しておくのはもちろんですが、次のような物件は一般的な相場より安く購入出来る可能性が高いといえます。

 

任意売却物件

住宅ローンや税金(固定資産税等)の支払いが出来なくなり、物件オーナーが債務返済を目的に売却する物件である「任意売却物件」は、早く現金化したいなどの思惑があるため相場よりも安く購入出来る可能性が高く、指値買いを検討すべきです。

 

物件のオーナーは債務返済が目的で売るので、高額で売却出来たとしても実際のところは手元に残すことが出来ない場合がほとんどです。

だからこそ高額で売却する事に興味が無いオーナーも多いのが実際のところ。

 

利益よりのスピード重視。

少しでも早く売って現金を手にしたいのが本音です。

 

相続物件

投資家にとって思惑通りの指値が通りやすいものに、「相続物件」が有ります。

 

親の遺産である不動産を子供達の共同名義で相続した後に現金化が必要となった物件は、指値が通りやすい傾向が有ります。

 

遺産を現金化して兄弟間で分けたい。

 

そのような心理状態を考えると、価格そのものより売却、現金化のスピードを重視する事が多く、早く清算して心理的に解放されたいと考える場合が多いのです。

 

売れ残り物件

いい物件はないか・・・ と情報を探していると、「この物件、随分長く売れてないな・・・」というものに出会う時があります。

 

その原因が「価格が高すぎる」のであれば、当然指値が通りやすくなります。

 

その物件を扱う不動産業者としても、オーナーの気持ちが変わってしまい「売止めになる」ことを避けたいもの。

そこで、オーナーに値下げ交渉し、仲介契約を延長させようとします。

 

このタイミングを利用し仲介業者と上手く連携をとることができると、価格の交渉余地が生まれます。

また、オーナーも長く売れないと心理的に疲れてしまい、「売れるなら多少安くなってもいいか・・・」と思いがち。

 

不動産を手放す側にも必ず何かしらの事情があるもの。

早く現金化したいというのが本音というオーナーは多いものです。

 

また、「どうせ指値交渉されるから・・・」とあらかじめ相場よりも少し高く値付けしているオーナーもいます。

 

長く売れていない物件を見つけたら、価格以外の状態や条件を調べ検討した上で、堂々と指値交渉すべきです。

 

手入れの行き届いていない物件

内装や外装が汚い、劣化している為に売れないまま残っている物件も有ります。

また、雑草が茂っていたりして、いかにも「ほったらかし」にされている物件なども狙い目です。

 

一見汚い物件でも安く購入し丁寧にリフォームすれば、驚くような収益物件に生まれ変わる可能性があります。

 

自分の手で安定した家賃収入が得られる優良物件に変えることができるのは、不動産投資の醍醐味の一つです。

 

手入れやリフォームに必要な概算費用を見積った上で指値交渉することで、高収益物件になる事も期待できます。

 

指値交渉は心理戦

不動産物件の売却価格は、売主と買主の希望価格を提示後に双方による価格交渉を進めていくことがほとんどです。

 

交渉を有利に進めていくためには、その物件を購入出来る資金を持っていることや、 本気で物件を買いたい強い意志をアピールすることが重要です。

 

当然のことながら、売主は出来るだけ高く売却したいと考えます。

買主は、「その物件を買いたい人の中で自分が最も高い価格で購入する人である」ことを印象づけることが重要です。

 

心理戦は情報戦

心理戦に勝利するためには、情報と自分自身のメンタリティが重要です。

 

物件購入を検討しているエリアの不動産相場を把握し、 似たような物件はいったいいくらで売りに出ているのかをきちんと調査をしてから指値交渉をすることが重要です。

 

地域相場を知る、売主にとってライバルとなる物件の売値を把握しておくことで指値の根拠を示す事が可能になり、 売主に納得してもらいながら交渉を進めていくことができます。

 

また、情報を把握しておくことは、メンタリティの強化にも直結しています。

つまり、自分の指値に自信が持てるということです。

 

不動産の価格交渉は、売主と買主との心理戦。

お互い駆引きの要素を持ちます。

 

物件を購入する側として、

  • 売主はどんな理由で売りに出したか
  • その価格をつけている真の理由は何か
  • 値下げした場合、売主が得るメリットは何か
  • 交渉中の売主の心理状態の変化はどうか
  • あいだに入ってくれる業者の真意はどうか

 

などを考えながら交渉に臨む事で良い条件を引出す可能性が高くなります。

 

なぜ不動産投資をするのかを忘れずに、その思いを実現するためにどうしたら・・・? を常に考えて行動したいですね。

 

不動産投資の情報勝者に立つコミュニティ

不動産投資において、あなたは情報格差を感じませんか?

もし感じないとしたら、それは知らないだけ。

その時点で「下位側」と言えます。

 

一般に入手できる情報よりも、3割も安い情報を手にできる立場。

特権階級の人でなくとも、情報格差を意識し常に対策を模索する人は、格差の下位へ落ちていく蟻地獄から抜け出して、情報勝者になることができる道があるのですが、その道こそ、「情報勝者のコミュニティ」です。

 

不動産投資について、意欲があり意識が高い人が集まるコミュニティ。

あなたもそこに入って、情報勝者になりませんか?

 

情報勝者のコミュニティ

本当に安い不動産ってあると思いますか? 本当に儲かる話ってあると思いますか? 本当に成功を収められる情報ってあると思いますか?   成功者が成功者たる由縁 あなたはこの情報化社会に、情報の格 ...

続きを見る

 

情報勝者の不動産コミュニティ

-ブログ

Copyright© 情報勝者の不動産投資 , 2019 All Rights Reserved.