ブログ

初心者でも成功率を上げる!不動産投資の始め方と成功のコツ

投稿日:

会社員であることがとても有利に働く投資があります。

それが、不動産投資です。

 

毎月決まった日に決まった額の給料がもらえる会社員は「安定の象徴」のようなものでしたが、今はそうは言っていられなくなりました。

 

本業である会社員の他にもう一つ収入源を持ち、将来に備えたいと思う人も多いですよね。

そんな「会社員にぴったりの副業」が、不動産投資なんです。

 

ただ、「何もせず、楽に不労所得」を期待して始めると、痛い目に合うのもこの投資の特徴です。

 

成功のコツは、「経営意識」をしっかりともち、準備と考え方のポイントをしっかり押さえておくことです。

不動産投資というとなぜか「楽に不労所得が得られる」というイメージがありますので、あえて「不動産経営」という言葉で話を進めていきたいと思います。

不動産経営の前提条件の決定

不動産経営と言っても様々なやり方があります。

やり方によって戦略が変わり、発生するリスクも変わってきます。

 

実際にその通りにやるやらないは別にして、
自分がどうしたいか
ということをあらかじめ決めておくのは重要なことです。

 

初心者であればなおさらのこと、実際に始める時は経験者や詳しい人に相談するでしょうから、

その時に、
自分はこうしたい、こう考えるけど、どうですか?

 

という聞き方をしたほうが、より具体的なアドバイスを受けやすいですよね。

以下、メリット・デメリットを挙げてみましたのでご参考になさってください。

 

ちなみに、区分で所有するのではなく、物件1棟で不動産経営を始めるという前提としています。

 

新築か中古か

不動産を購入する時、新築物件か中古物件か、どちらがよいでしょうか。

自分が住むなら新しくて綺麗で、機能的な新築物件がいいかもしれませんが、経営するなら必ずしも新築がいいとは限りません。

 

メリット デメリット
新築 ・入居の需要が高く、空室率を抑える事が出来る 
・修繕費等のランニングコストが低い 
・物件寿命が長い事を生かし長期で事業計画が立てられる為、長期ローンも組み易い
・物件価格が高く初期費用も掛かる 
・用地確保、建築を終えてから入居者募集となるので実質稼働迄、1年程掛かる
中古 ・物件価格が安く、初期費用を抑える事が出来る 
・既に建物が存在するので周囲の状況や日当り等が直に目で確認し購入出来る 
・新築に比べ利回りが高い
・修繕費等のランニングコストが新築に比べ掛かる 
・審査が厳しくなり融資も受け辛くなる

 

都会(都心部)か地方都市か

不動産経営を行う上で、立地はとても重要なファクターです。

当然の事ながら、自分が住みたい場所ではなくそこに賃貸の需要はあるか・・・ を検討しますが、人口が多い都会がいいとは一概に言えません。

メリット デメリット
都心部 ・人口が多く交通など利便性も高いので空室率が低い ・土地、物件代が高いので利回りが低くなりがち
地方都市 ・土地が安い分、利回りがよくなる傾向 ・空室率が高い

・空室期間が長くなりがち

 

土地について情報を集める

経営パターンが決まったらその土地について詳細に情報を集めます。

 

不動産経営での立地はとても重要です。

新築で購入を考えている人も、既に有る中古物件を選ぼうとしている人も、 その土地の不動産価値を分析する事が大切です。

 

分析で必要な観点は、長期に渡り入居者が居てきちんと利益を上げ続けられるか否かです。

 

  • 最寄り駅や沿線の利便性
  • 人口や世帯数の推移
  • 大学や企業の新退出

などは有効なデータになってきますが、この辺の情報はインターネットから十分得る事が可能です。

 

また、近年は災害に対してどうか・・・ という観点も重要視されています。

市町村・自治体のホームページに ハザードマップや過去の災害事例の記録を公開しているので参考にします。

 

また、市役所など役場で浸水地域などのデータマップをもらえるところもありますし、図書館などを活用してその土地の成り立ちや歴史について情報を収集しておくのもよいでしょう。

 

会社員は融資が出やすいといえど必要な自己資金

冒頭で、「不動産投資は会社員に有利」と書きましたが、その理由は、銀行から融資が出やすいからです。

 

なぜ融資が出やすいかというと、「会社員は毎月決まった給料が入る」からです。

年収1000万の事業主よりも、年収700万の会社員の方が融資する銀行にとっては、高格付けなんですよね。

 

とはいえ、自己資金ゼロで不動産経営を始めるのはとてつもなくハードルが高く、絶対に避けた方がよいです。

不動産セミナーなどに行くと、「自己資金ゼロでも可能です!」と勧められますが、絶対にダメ!

 

ある程度経験を積み、かなりの収益性が見込め、かつ高積算な物件に出会った時にはじめて自己資金ゼロでのスタートを検討します。

 

自己資金は最低でも物件価格の2割

金融機関から資金調達をするには最低でも物件価格の1割~3割程度の頭金を用意しなければならず、例えば2000万の小規模アパート物件を購入しようと思うと、物件価格の5~7%程度の初期費用が必要になってきます。

初期費用には仲介手数料や融資手数料、登録免許税、不動産登記費用等が有り、 これら費用は自己資金で調達するのが原則です。

頭金として約200万円、初期費用として約140万円が必要になるので、 必要となる自己資金の最低ラインは350万円程度です。

 

仮に、フルローンで購入する際も初期費用は現金で用意するのが通常です。

 

不動産経営で初心者でも成功するコツ

成功する為には、出来る限り自己資金の割合を増やす事がコツで、とても重要です。

自己資金の比率が高いとローン返済が楽になりますので、 キャッシュフローが良くなり賃貸経営が安定します。

 

手持ちの現金に余裕が有ると急なリフォーム工事等の予期せぬ出費に備える事が出来、 資金ショートを防げます。

 

又、築年数が経過している古い物件ほど予期せぬ出費が多くなる為、 古いアパートを購入する際は特に自己資金の割合を増やす事が大切です。

 

借入金比率が高いレバレッジを効かせた不動産経営は資金効率が高いですが、 空室が増えるとたちまち資金ショートを起こす恐れが高いので、特に初心者にはおすすめできません。

 

管理会社についても調べておこう

不動産経営(投資)というとどうしても物件のスペックや価格に目がいきがちですが、経営で重要なことは長く続けること。

 

だから、物件を管理してくれる会社(=管理会社)の選び方が重要になります。

 

もちろん、管理会社に頼らずオーナー自らが管理をする事も可能ですが、 家賃滞納者に対する督促や入居者のクレーム処理等を全て自分でしなければならず、 かなり大変です。

 

又、入居者が退去すると新しい入居者を自分で探さなければならず、 空室リスクが高くなってしまいます。

管理会社に不動産管理を委託すると、 オーナーに代わり管理会社が集金や入居者募集等の全ての管理業務を代行してくれるので不動産経営がとても楽になります。

 

そして、会社員という立場があるからこその不動産経営ですので、管理会社は必須です。

 

管理会社の営業力を見る

管理会社を選ぶ時の重要なポイントは、営業力です。

清掃や家賃の徴収、クレーム処理等の日常的な管理業務は営業力が無くても問題は有りませんが、入居者を募集する業務は営業力が不可欠です。

 

アパート経営にとって最大のリスクは空室の発生であり、その空室が長く続いてしまう事は避けなければなりません。

 

空室が発生した時は速やかに新しい入居者を募集し満室状態を維持しなければなりませんが、営業力が強い管理会社だと空室発生時に速やかに新入居者を見つけてくれるので、 満室状態を維持する事が出来ます。

 

まとめ

収入の柱を「会社だけ」に頼るのは、リスクが大きな時代です。

そんな中、不動産経営は会社員であること自体が有利に働く、「会社員向けの投資」と言えます。

 

ただ、物件さえ購入すれば「何もしなくても収入が入り続ける」という、いわゆる「楽して儲かる」ものではありません。

 

雇われから経営へ、考え方を大転換する必要がありますので決してラクして収入を挙げ続けられるものではないことは認識しておかなければなりません。

 

上にあげた「成功のコツ」はごくごく一部ですが、学びを続けていると不思議と出会うべき人や情報に出会います。

 

その出会いを大切にして、会社員として会社からもらう給料以外の収入源を作りましょう!

本当は一番大切なのは情報です

長い文章、ここまでお読みいただいたので感謝を込めてお伝えしたいと思います。

 

リスクを抑え、初心者でも収益が上がる不動産経営(不動産投資)をするために、一番大切なことはなんだと思いますか?

 

立地?

物件の状態?

取得価格?

 

それらは正解の一つではありますが、その前にもっと重要なことがあります。

 

それは、成功する確率を高めてくれる「情報に出会う」ことです。

 

実は、投資(経営)用不動産は一般に出回る前の情報にこそ価値があり、収益物件があります。

一般に出回る前に「属性がいい人や実績のある人」に情報を開示し、そこで成立しなかったものだけが一般に出回ります。

 

つまり、多くの投資家が見るような情報は、不動産会社やベテラン不動産投資家が手を出さなかった物件である可能性が高いのです。

 

平等に情報提供されている、平等に情報にアクセスできていると思ったら、それは大きな間違いです。

 

でも、そのことはだれも教えてくれませんし、不動産屋も売れ残りを抑え、早く在庫を裁くために「これ、なかなかない出ない超おすすめ物件ですよ」なんて言い方で、薦めてくれます。

 

重要なことは、不動産の情報が流れる川の川上に立つこと。

まず最初に不動産屋に持ち込まれる情報をつかむことです。

 

でも、一般人の自分にそんなことできるの?

そう思いますよね。

 

不動産情報の川上に立つコミュニティを作ります。

 

まずはこちらから事前登録いただいて、今後の情報をお待ちください。

事前登録はもちろん無料 名前とメールアドレスだけで登録できます。

 

情報勝者の不動産投資コミュニティ 事前参加フォーム
▶︎ https://form.os7.biz/f/0e002bbd/

-ブログ

Copyright© 情報勝者の不動産投資 , 2019 All Rights Reserved.